En Chile la lesión en general es un vicio objetivo por que el legislador atiende para determinar si hay lesión al desequilibrio de las prestaciones independientemente de la causa que lo haya provocado. En derecho comparado es un vicio subjetivo porque se sanciona la intención de una parte de aprovecharse de la otra.

Constituye una figura de aplicación excepcional. Es excepcional porque solamente resulta aplicable a ciertos y determinados contratos (compraventa de bienes raíces) y por que solamente se aplica en los casos en que la desproporción de las prestaciones reviste una determinada gravedad, es decir, sea enorme en los términos señalados por la ley.

El legislador trata esta figura en los art. 1888 y siguientes señalando que puede rescindirse el contrato de compraventa por lesión enorme.

La doctrina ha señalado que la lesión enorme en el contrato de compraventa constituye una desproporción grave entre el  precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida.

Concepto de Lesión Enorme:

Es el perjuicio que sufre una de las partes contratantes  en un contrato oneroso conmutativo.”

¿Cuáles son los requisitos que deben reunirse para que un contrato de compraventa pueda rescindirse por lesión enorme?

1) El contrato de compraventa de que se trate sea susceptible de rescindirse por lesión enorme. Para estos efectos hemos de tener presente lo que dispone el art. 1881: no habrá lugar a la acción rescisoria.

Teniendo presente lo que dispone esta norma, la figura de la lesión resulta aplicable a contratos de compraventa de bienes raíces que no se hubiere hecho por el ministerio de la justicias es más amplio que el de una venta forzada es una venta que se hace en pública subasta.

La jurisprudencia ha dicho que tampoco serían susceptibles de rescindirse por lesión enorme los contratos aleatorios. Si procede en la venta recuotas, de derechos sobre inmuebles.

2) La lesión, esto es desequilibrio entre las prestaciones, sea enorme en los términos señalados por el legislador en el art. 1889.

El legislador señala que el vendedor sufre de lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

El comprador por su parte, sufre de lesión enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio equivale al valor del mercado de la cosa, cuestión que le corresponderá determinar  al juez. El juez podrá tener en cuenta el avalúo fiscal.

“El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. Art. 1889 inc. 2°

Esta frase ha generado discusión respecto de su aplicación en el caso de los contratos de compraventa de bienes raíces que han sido de precedida del contrato de promesa en que el precio se había ajustado al momento de celebrar la promesa.

La  cuestión es que a que contratos se refiere el art. 1889 ¿Qué ocurre si el precio era justo al tiempo del contrato de promesa y deja de serlo al tiempo del contrato de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa de un bien raíz no es susceptible de rescindirse por lesión enorme solo lo es el contrato de compraventa.

Existen 2 posiciones a nivel jurisprudencial:

  1. El justo precio debe ser considerado siempre al tiempo de la celebración del contrato de c/v de manera que si al momento de celebrarlo el precio ha dejado de ser justo, podrá rescindirse por el contrato por lesión enorme.
  2. En presencia de un contrato de compraventa precedido de una promesa, si el precio era justo al tiempo de la promesa no podrá rescindirse el contrato de compraventa por lesión enorme aunque el precio deje de ser justo al momento de perfeccionarse la venta.

Efectos de la Lesión Enorme:

Los efectos de esta figura operan previa declaración judicial para que el contrato se rescinda es menester que la parte perjudicada entable la correspondiente acción y el tribunal lo acoja y declare como rescindido el contrato.

La particularidad que tiene esta rescisión es que una vez declarada la parte contra la cual se pronuncia puede enervar la resolución completando o devolviendo la diferencia que corresponda.

Una Sentencia Judicial puede quedar sin efecto por actitud de una de las partes (Art. 1890).

A) Comprador puede:

  • Consentir en la rescisión.
  • Completar el justo precio con deducción de una décima de la parte.

B) Vendedor puede:

  • Consentir en la rescisión.
  • Restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

Caso en que el contratante se allana y acepta la rescisión del contrato: el legislador regula de manera especial los efectos que se siguen de esta rescisión en primer lugar en lo que se refiere a frutos el comprador tendrá que restituir aquellos que se produzcan con posterioridad a la notificación de la demanda.

En 2º lugar las partes no tienen derecho a que se les reembolsen los gastos en que hubiera incurrido con ocasión del contrato.
El comprador no está obligado a restituir los deterioros que haya sufrido la cosa excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
La rescisión del contrato de compraventa no afecta los derechos reales constituidos por el comprador anterior a la declaración de nulidad.

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