Los bienes raíces en Chile se encuentran organizados bajo un sistema de registro. Estos registros son llevados por funcionarios que se denominan conservadores de bienes raíces. El legislador hace una referencia directa en materia de tradición en el art. 695 del Código Civil. El reglamento a que se refiere este art. es al Reglamento del Registro conservatorio de bienes raíces.

Los conservadores raíces de acuerdo al art. 446 del código orgánico de tribunales son: “ministros de fe encargados de repertorios conservadores y que tienen el carácter de auxiliares de la administración de justicia”.

Estos cargos son de designación del presidente de la república y el ámbito de jurisdicción puede ser comuna o agrupación de comunas. Los libros o registros más importantes que llevan los conservadores a saber son:

  • Libro repertorio registro de propiedad.
  • Registro de hipotecas y gravámenes.
  • Registro de prohibiciones e interdicciones.
  • Registro de documentos e índice general.

Al margen de estos existen otros libros como el registro de comercio, registro de minería y otros de menor importancia.

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Libro repertorio

Se encuentra regulado en el art. 21 y siguientes del Reglamento ya mencionado. Es un libro donde se anotan todo lo que se le presente (todos los títulos) es una suerte de libro de ingreso.
El art. 24 nos señala cuales son las enunciaciones de este libro. El conservador tiene la obligación de anotar todo lo que se le presenta, aún cuando contenga un defecto que impide que la inscripción solicitada se materialice.

Art. 15  Debe anotar todo título que se le presente. En el inciso 2° dice que estas anotaciones se llaman anotaciones presuntivas y caducan a los 2 meses de su fecha, sino se convierten en inscripción.

Art. 17  Disposición fundamental. Señala cual es la importancia de la anotación en el registro, convertida la anotación en inscripción. Surte esta los efectos de tal desde la fecha de la anotación en el repertorio. Dice este Art. “…sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra”.

Registro de propiedad

En él se inscriben las transferencias de dominio (acto entre vivos), las transmisiones (acto mortis causa) y las adquisiciones por prescripción adquisitiva. En este registro se anota el auto de posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y el acto de adjudicación (en su caso).

Esto esta relacionado con lo dispuesto en el art. 689 del Código Civil: “Art. 689. Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere, como adquirido por prescripción, el dominio o cualquiera otro de los derechos mencionados en los artículos 686 y siguientes, servirá de título esta sentencia, y se inscribirá en el respectivo Registro o Registros”. Esta inscripción desempeña un rol de publicidad, en función de lo dispuesto en el art. 2513 del Código Civil.

La sanción por el incumplimiento es la inoponibilidad.

Registro de hipotecas y gravámenes

Se inscriben las hipotecas, los censos, los usufructos, los usos y habitación y otros gravámenes semejantes, en el entendido que afecten bienes raíces.

Registro de prohibiciones e interdicciones

Se inscriben todas las limitaciones. Sean las limitaciones legales, judiciales o convencionales para enajenar los bienes raíces. Los embargos también se inscriben en este registro.

Registro de documentos

No es posible decir de antemano cuales son los documentos que se archivan. Pero por ejemplo se inscriben los planos en que consta que un determinado inmueble se ha acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria.

Índice general

Constan por orden alfabético los títulos inscritos por el conservador durante el año calendario. Del análisis del art. 52 y 53 del reglamento de los títulos que deben inscribirse y de los que pueden inscribirse.

Art. 52  Se refiere a los títulos que deben inscribirse. Tiene 4 numerales.

Art. 53  Tiene 3 numerales. Se refiere a los títulos que pueden inscribirse. Se puede inscribir toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos. Tiene importancia por la posibilidad de accionar reivindicatoriamente contra terceros. Es importante también que pueda inscribirse la servidumbre, ya que se rige por otra regla.

El conservador es un funcionario que esta sujeto a una responsabilidad civil como penal en el ejercicio de sus funciones. Es además un ministro de fe.

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