En autos puede advertirse la existencia de una discusión en cuanto a la procedencia del derecho que le asistiría a la recurrente, para exigir la obligación de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”, como consecuencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. A ello se suma la circunstancia establecida que las acciones tildadas de ilegales y arbitrarias provienen de un tercero ajeno a la referida convención, todo lo que impide considerar que la actora se encuentre ante un derecho de carácter indubitado.
Como es costumbre se han eliminado o abreviado los nombres de las partes ya que éstos no se tienen por relevantes para el análisis de la sentencia, Rol Nº 602-2009 y Rol Nº 8.364-2009.
Cabe también señalar que si existen errores de formato, por lo general con signos de interrogación en vez de comillas o guiones, estos provienen del sitio del Poder Judicial de Chile.

TEXTO DE LAS SENTENCIAS:
SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:

Valdivia, cuatro de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS:

A fojas 25 comparece doña LIFM, RUT Nº XXX, domiciliada en XXX Nº XXX de Valdivia, quien recurre de protección en contra de IIO S.A., RUT Nº XXX, representada por don PMUA, domiciliados en Avenida XXX Nº XXX, piso X de la ciudad de Santiago.

Expresa que con fecha 27 de Diciembre de 2004 celebró con la recurrida un contrato de arriendo por un local comercial ubicado dentro del inmueble de calle XXX Nº XXX de esta ciudad, el cual comenzó a regir a partir de Enero de 2005 por un plazo de 6 meses renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis meses; acuerdo modificado por ambas partes el 15 de Diciembre de 2006, extendiendo el contrato primitivo hasta el 31 de Enero de 2007, con plazo renovable por períodos iguales y sucesivos de 30 días cada uno; se fijó los Tribunales de Valdivia para conocer de todo asunto. Que en el local arrendado instaló un establecimiento comercial denominado “Cordonería Ingenio’s”, en cual desarrolla una actividad lícita propia del comercio y en la cual realiza diariamente su labor así como sus cinco empleados, con un promedio de asistencia de personas de entre 300 a 400 diariamente, ya sea para comprar o consultar por productos. Indica que la recurrida le ha pedido la devolución del por medio de cartas en reiteradas oportunidades, pero no ha sido de la manera como lo establece el artículo 3º de la ley Nº 18.101, de una manera abusiva y sin mediar juicio de por medio ha procedido a hostilizarla para lograr su salida con una serie de actos ilícitos, procedió primero a desratizar, encontrándose en el local, por medio de la aplicación de productos químicos, lo que trajo consigo malos olores y la muerte de muchos roedores que genera una desagradable pestilencia y la llegada de moscas, lo que la afecta a ella, sus empleados y clientes; junto con esto se procedió a iniciar la obra de demolición de todo el inmueble, lo que genera un riesgo para su integridad; de todo lo anterior pudieron percatarse el 21 de Septiembre de 2009; que con este actuar la recurrida a actuado de manera ilegal y arbitraria si se tiene en cuenta lo establecido en el artículo 103 y siguientes del D.S. 157 del Ministerio de Salud y artículo 69 y siguientes del Código Sanitario.

Señala que con este actuar de la recurrida se vulnera la garantía constitucional del artículo 19 Nº 1 de nuestra Carta Fundamental, por cuanto se encuentran amenazados por las obras de demolición del inmueble, que puede generar daño a la integridad física de cualquier persona que se encuentre dentro del local. Asimismo, la garantía del artículo 19 Nº 21 de la misma Carta, dado que todas las conductas fácticas, como son la mortandad de ratones, el mal olor, las demoliciones y los ruidos que genera y la sensación de inseguridad, a impactado negativamente en las ventas, lo que afecta su derecho a desarrollar una actividad económica. También la señalada en el artículo 19 Nº 24 de la Constitución, ya que el contrato de arrendamiento genera derechos que han ingresado a su patrimonio, los que conforme al artículo 1545 del Código Civil son válidos y exigibles entre las partes, lo que debe concordarse con el artículo 19 Nº 26 de la Carta, que garantiza el derecho a la seguridad jurídica y la no afectación de derechos en su esencia.

Pide en definitiva, se acoja el recurso de protección y se ordene que cesen todos los actos de hostigamiento, que la recurrida concurra por la vía judicial pertinente; que se retiren a costa de la recurrente todos los ratones muertos del lugar y se realiza una desinfección del mismo; y que cesen las obras de demolición del inmueble, se restablezca la techumbre y se aseguren las estructuras de la construcción a fin de evitar derrumbes.

A fojas 67, don PMUA, contador auditor, representante de IIO S.A., domiciliado en Avenida XXX Nº XXX, Depto. XXX, comuna de Las Condes, ciudad de Santiago informando el recurso señala que la empresa que representa no ha requerido demolición alguna del inmueble materia del presente recurso, como tampoco su desratización a la Dirección de Obras Municipales y Servicio de Salud de Los Ríos, respectivamente, como tampoco ha contratado los servicios de particulares para este menester; razón por la cual el recurso no puede prosperar, ya que no han intervenido en los hechos en que se funda este y en consecuencia, no ha cometido ninguna acción u omisión arbitraria y/o ilegal que permita dirigir esta acción en su contra. Agrega que el inmueble en cuestión no es propiedad de IIO S.A. y las alusiones que hace la recurrente respecto del contrato de arrendamiento del inmueble, deben ser resueltas como lo previene el propio contrato de arrendamiento y la Ley Nº 18.101, ya que se trata de materias de lato conocimiento. Que al no ser la empresa que representa dueña del inmueble objeto del recurso, no pudo haber obtenido permiso de demolición alguno, tal como lo indica el artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y artículo 5.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones; por lo que solicita se rechace la presente acción por manifiesta falta de fundamento del recurrente para dirigirlo contra su representada.

De fojas 1 a 24, 35, 41 a 46, 49 a 52, 56 a 61, 76 a 121, 132 a 170, se encuentra agregada la prueba documental de la parte recurrente.
De fojas 56 a 66, rola prueba documental de la parte recurrida.
A fojas 131, se trajo los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en estos autos se dedujo Recurso de Protección en contra de la arrendadora del local comercial ubicado en calle Caupolicán 466 de Valdivia, la empresa de IIO S.A., por los actos de demolición y desratización realizados en el local referido que habrían vulnerado, garantías constitucionales de la recurrente.

La recurrida informó que las obras que indica la recurrente no han sido provocadas por ésta y que además la ley exige que estos los realice la propietaria del establecimiento, condición de la cual carece.

SEGUNDO: Que de acuerdo se lee del documento agregado a fojas 126 de estos antecedentes, efectivamente se presentó una solicitud de demolición de la vivienda de la calle Caupolicán 466 y 470 con fecha 30 de septiembre de 2009, apareciendo como propietaria solicitante, P S.A., cuyo representante legal es don JCO.

TERCERO: Que conforme a los documentos agregados por las partes es posible concluir la ocurrencia de los siguientes hechos:

a) El 27 de diciembre de 2004, recurrente y recurrida convinieron el arrendamiento del local comercial ubicado en calle XXX XXX de esta ciudad. (fojas 1 a 3).
b) El 15 de diciembre de 2006, en vigencia del contrato antes aludido, las partes del mismo acordaron modificaciones referidas al plazo de duración y la renta mensual. (fojas 4 a 5).
c) Por las rentas correspondientes a los meses de Julio de 2009 y agosto de 2009, la recurrida extendió las facturas Nº 000384 y 000386 (fojas 21 a 24).
d) Mediante escritura pública de 11 de marzo de 2005, la recurridas vendió al Banco Santander-Chile, entre otros inmuebles, el ubicado en calle XXX XXX de Valdivia. El dominio fue debidamente inscrito. (Fojas 65 a 66 y 133 a 139 vuelta).
e) Mediante escritura pública de 11 de marzo de 2005, el Banco Santander-Chile, celebró contrato de arrendamiento con la cía P S.A.. Entre otros inmuebles fue comprendido el ubicado en calle XXX XXX de Valdivia.
f) A través de carta de 16 de diciembre de 2007, don JCO, por P S.A., envía a la recurrente copia de la “primera modificación de contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2006”.

CUARTO: Que, además, se encuentran establecidos el hecho de la demolición solicitada, autorizada y comenzada en la propiedad que arrienda la recurrente y la desratización de la misma, o sea, las acciones que la actora denuncia. Pero además consta la vigencia del contrato de arrendamiento, dado que no aparece haberse puesto término a este en forma legal. Es más, sobre el mismo hubo prórrogas a la que concurrió la recurrida. También se ha establecido a través de los documentos agregados, que la demolición del edificio produjo daños e incomodidades a la arrendataria en sus mercaderías y en el normal desarrollo del negocio y que la desratización acarreó olores y peligros de infección. Tales hechos no resultan ajenos a la recurrida, quien, en su condición de arrendadora debe cumplir con su imperativos contractuales y porque consta de la escritura reseñada precedentemente que contrajo una obligación con el Banco Santander respecto de esta propiedad, cumpliendo con la entrega de la misma, estando su antigua arrendataria en esta sin haber desahuciado el contrato.

Por tanto, las acciones lesivas que la compareciente denuncia han partida con la iniciativa de la actual propietaria, pero ante la pasividad de quien tiene la obligación legal de proporcionar el uso pacífico de la cosa arrendada.

QUINTO: Que, entonces, la actuación de la recurrida con respecto a la cosa arrendada, se ha traducido, dada las obligaciones cruzadas que contrajo, tanto con la arrendataria como con la compradora de la propiedad, en una omisión ilegal y arbitraria que ha implicado la vulneración efectiva de los derechos constitucionales que la recurrente denuncia como amagados en su condición de arrendataria de un inmueble que guarnece mercaderías e instalaciones y en el que desarrolla una actividad comercial legítima frente a lo cual y a la situación que se ha creado, no parece pertinente deslindar responsabilidades invocando la ley de Urbanismo y Construcción y la condición de dueña de un tercero. En efecto, el arrendador está obligado a mantener la cosa en estado de servir para el fin que fue arrendado y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo y si bien el derecho reconoce acciones específicas para lograrlo, lo cierto es que en este caso y a raíz de la naturaleza de los derechos amagados, la arrendataria concurrió directamente a cautelar sus derechos a través de este recurso, en contra de quien concurrió con su omisión a que el acto agresor se llevara a cabo.

SEXTO: Que, en abono de lo concluido en el motivo anterior, los antecedentes allegados al recurso dan cuenta que la Sociedad de IIO S.A., manteniendo vigente con la recurrente el contrato de arrendamiento ya mencionado, procedió a enajenar el inmueble a un banco quien a su vez lo entregó en arrendamiento a otra sociedad anónima. Es efectivo, como se ha dicho, que es esta última sociedad quien pidió y obtuvo autorización para desratizar y demoler la edificación, pero no es menos cierto que el desconocimiento o ignorancia que la recurrida parece alegar en su informe se desvirtúa por el obrar que, en su calidad de arrendadora, en los hechos ha manifestado, en particular, percibiendo las rentas de arrendamiento por períodos de tiempo muy posteriores a la venta del bien raíz, lo que lleva a concluir que tiene perfecto conocimiento de la situación de hecho que padece su contraparte arrendataria compareciente y que le impide usar pacíficamente de la cosa arrendada.

Y visto además lo dispuesto por el Auto Acordado sobre Tramitación del Recurso de Protección se hace lugar a la acción interpuesta por doña LIFM, corriente de fojas 25 a 29 de estos autos. La recurrida, deberá procurar activamente el cese de las actuales turbaciones y embarazos que la recurrente y arrendataria del local comercial ha sufrido en el inmueble de calle XXX Nº XXX de esta ciudad.

Notifíquese, regístrese y archívese en su oportunidad.
Redacción de la Ministra Sra. Ada Gajardo Pérez.
Rol Nº 602-2009.-
Pronunciada por la PRIMERA SALA, por el Ministro Sr. MARIO JULIO KOMPATZKI CONTRERAS, Ministra Sra. ADA GAJARDO PÉREZ, Ministro Sr. JUAN IGNACIO CORREA ROSADO.

SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:

Santiago, diecinueve de enero de dos mil diez.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de los considerandos cuarto, quinto y sexto, que se eliminan.

Y se tiene en su lugar y además presente:

PRIMERO: Que en la especie ha acudido a sede jurisdiccional doña LIFM por las actuaciones de la recurrida IIO S.A., quien -con el objeto de que le restituya el local comercial que le arrienda- ha procedido a hostilizarla para lograr tal fin ilícitamente. En efecto, aduce la actora, la recurrida procedió a desratizar el lugar, lo que conllevó la desagradable pestilencia a raíz de los roedores muertos y la llegada de moscas y además inició las obras de demolición de todo el inmueble, con lo que ve conculcadas las garantías constitucionales del artículo 19 números 1, 21 y 24 de la Carta Fundamental. Solicita que cesen todos los actos de hostigamiento y que la recurrida concurra por la vía judicial pertinente a fin de ejercer los derechos que pudieren corresponderle conforme al contrato celebrado; que se retiren a costa de la recurrida los ratones muertos en el lugar y se realice una desinfección; y que terminen las obras de demolición del inmueble, se realicen los trabajos tendientes a restablecer las techumbres y se aseguren las estructuras de la construcción a fin de evitar derrumbes, disponiéndose en particular que se ordene el restablecimiento completo y total del local arrendado.

SEGUNDO: Que al informar, la recurrida alegó que ella no ha requerido la demolición del inmueble ni su desratización. Asimismo, expresa que el bien raíz no es de su propiedad.

TERCERO: Que de autos puede advertirse la existencia de una discusión en cuanto a la procedencia del derecho que le asistiría a la recurrente, para exigir la obligación de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”, como consecuencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. A ello se suma la circunstancia establecida que las acciones tildadas de ilegales y arbitrarias provienen de un tercero ajeno a la referida convención, todo lo que impide considerar que la actora se encuentre ante un derecho de carácter indubitado.

CUARTO: Que, en la especie, la situación jurídica y de hecho presentada por la recurrente ha sido contradicha y una controversia así generada no puede ser dilucidada por medio de esta acción cautelar de derechos constitucionales, ya que ella no constituye una instancia de declaración de tales derechos sino que de protección de aquellos que, siendo preexistentes e indubitados, se encuentren afectados por alguna acción u omisión ilegal o arbitraria, cual no es el caso.

QUINTO: Que sobre la base de lo razonado puede concluirse que no concurren los presupuestos que permitan el acogimiento de la presente acción de protección de derechos constitucionales, de tal manera que el recurso deducido no está en condiciones de prosperar.

De conformidad además con lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y en el Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se revoca la sentencia apelada de cuatro de noviembre último, escrita a fojas 188 y se declara que se rechaza el recurso de protección deducido en lo principal de la presentación de fojas 25 por doña LIFM, sin costas.

Acordada con el voto en contra de los Ministros señores Oyarzún y Carreño, quienes estuvieron por confirmar la sentencia en alzada en virtud de las siguientes consideraciones:

1º Que según consta de los antecedentes allegados a la causa, apreciados de conformidad a las reglas de la sana crítica, la recurrente ocupa el inmueble de autos en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado el 27 de diciembre de 2004 con la recurrida y respecto del cual no existe constancia que haya sido declarada judicialmente su terminación conforme a lo prescrito en el artículo 1950 del Código Civil.
2º Que, de otra parte, consta también de la documental agregada a los autos, apreciada de la forma señalada, que el Banco Santander compró dicho inmueble el 11 de marzo de 2005 a la sociedad recurrida y que el mismo día la entidad bancaria celebró un contrato de arrendamiento respecto del señalado bien con la empresa P S.A.
3º Que, en todo caso, el recurrido -como arrendador- no ha podido dejar de brindar a la recurrente respecto del local arrendado un uso pacífico frente a la ejecución de las medidas a las que ha acudido la sociedad P S.A.
4º Que al no hacerlo así ha incurrido en una omisión carente de toda justificación y contraria al ordenamiento jurídico que vulnera el artículo 19 Nº 24 de la Carta Fundamental, en lo que hace al derecho de propiedad de la recurrente sobre el ingreso que ha dejado de percibir con motivo de la omisión reprochada.
5º Que en estas condiciones y particularmente en consideración al carácter de procedimiento de urgencia del recurso en estudio, lo procedente es dar cautela y acoger la presente acción permitiéndose a la recurrente el goce pacífico del local comercial arrendado mientras no se verifique alguna forma de terminación del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de los derechos de las partes y de los terceros que deberán hacerlos valer en la sede y a través de los procedimientos correspondientes.

Regístrese y devuélvase.
Redacción a cargo del Ministro Sr. Carreño.
Rol Nº 8.364-2009.-
Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema, integrada por los Ministros Sr. Adalis Oyarzún, Sr. Héctor Carreño, Sra. Sonia Araneda y los Abogados Integrantes Sr. Domingo Hernández y Sr. Guillermo Ruiz.

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