1)    Derecho de copropiedad: cada propietario tiene un derecho cuotativo sobre los bienes de dominio común, y este derecho será fijado en el reglamento de copropiedad atendiendo al avalúo fiscal de la respectiva unidad (Art. 2 de la Ley de Condominios: N° 19.537). Por tanto, el copropietario no es dueño de una parte específica del bien en dominio común, y no existe la facultad de disposición material sino en la forma  que señala la ley y la disposición jurídica está expresamente regulada.

2)    Derecho de uso y goce de los bienes comunes: el derecho de uso, que se traduce en la facultad de servirse de los elementos y servicios que proporcionan los bienes de dominio común, tiene ciertas limitaciones establecidas en el Art. 3:

  • Limitaciones establecidas en el reglamento de copropiedad.
  • En silencio de éste, la limitación estaría dada por el destino ordinario del bien y,
  • La otra limitación es el uso legítimo de los demás copropietarios.

En cuanto al derecho de goce, este derecho se traduce en la facultad de aprovecharse de los productos y beneficios de los bienes comunes a favor de todos los copropietarios, por ejemplo, puede existir frutos civiles (las rentas de un arrendamiento del jardín o huerta) y naturales (huerta o jardín que da frutos destinados al consumo de todos los copropietarios). La renuncia al uso o bien el no uso de un servicio o elemento común no exime del pago de los gastos  comunes (Art. 5; inc. 2).

3)    Derecho de disposición jurídica: solamente se podrán gravar, enajenar o arrendar los bienes de dominio común cumpliendo con el Art. 14; 3. el Art. 12 señala que no pueden gravarse, enajenarse o arrendarse los estacionamientos de visita.

4)    Participar en la administración de la cosa común: el Art. 17 señala que todo lo concerniente a la copropiedad será materia de discusión en asamblea de copropietarios; el Art. 20 establece  el derecho de participación en la asamblea y el deber de asistir a la asamblea.

Obligaciones de los copropietarios.

  1. El uso y goce exclusivo del bien; tendrán como limite el destino natural del bien de que se trata.
  2. El beneficiario no podrá efectuar alteraciones o construcciones sin el acuerdo de la asamblea y el permiso de la dirección de obras municipales.
  3. Los derechos de estos bienes de dominio común son inseparables de la comunidad.
  4. No pueden asignarse en uso y goce exclusivo los estacionamientos de visita del condominio (Art. 11).

Facultad de cobro de los gastos comunes.

De acuerdo al Art. 6 y 23 de la ley corresponde al administrador la determinación, el cálculo y el cobro de los gastos comunes.

1)   Título ejecutivo: cabe destacar que la ley concede acción ejecutiva para el cobro de los gastos comunes de conformidad al Art. 464 CPC, especialmente en el nº7 el legislador contempla la posibilidad que las leyes le atribuyan fuerza ejecutiva. Ejemplo: Art. 27 de la ley de la Ley de Condominios, que confiere:

  • Mérito ejecutivo a la copia del acta de la asamblea validamente celebrada con la autorización del comité de administración o en su defecto del administrador.
  • También confiere mérito ejecutivo a los avisos de cobro de gasto comunes extendidos de conformidad al acta y firmados por el administrador.

Según el Art. 27, final demandadas estas prestaciones se entenderán comprendidas en la acción ejecutiva iniciada todas aquellas de la misma naturaleza que se devenguen durante la tramitación del juicio.

2)   La notificación del requerimiento de pago y del embargo: Se notifica personalmente o por cédula dejada en el domicilio que el deudor registrare en la administración del condominio, y a falta de este en la unidad que hubiere generado la demanda ejecutiva por el cobro de los gastos comunes (Art. 6 inc. final).

3)   La facultad de suspender el suministro de servicio eléctrico: según el Art. 5, el reglamento de co propiedad podrá autorizar al administrador con el acuerdo del comité de administración para suspender o requerir la suspensión del suministro de servicio eléctrico de aquellas unidades que pertenezca aquellos copropietarios que se encuentren morosos en el pago de 3 o más cuotas continuas o discontinuas de los gastos comunes.

Lo importante es que el reglamento tiene que contemplar expresamente esta facultad de autorizar al administrador.

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