COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
REGLAMENTACIÓN.

La  copropiedad inmobiliaria se encuentra regulada en la ley 19.537 de diciembre de 1997 y en el decreto No. 46 del año 1998, que vinieron a remplazar a la ley 6071 sobre propiedad horizontal.

Ni la ley 19.537 ni la ley anterior contemplan una definición legal de copropiedad inmobiliaria, la doctrina ha elaborado un concepto; el concepto que veremos es del profesor Figueroa Valdés, él entiende por copropiedad inmobiliaria:

«aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y qué atribuye el titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común».

Este concepto fue elaborado teniendo consideración un elemento esencial de la copropiedad inmobiliaria, contenido en la misma ley, este elemento es la coexistencia indisoluble entre la propiedad absoluto y exclusividad respecto de la unidad, y la copropiedad forzada respecto los bienes dominio común (esto se extrae del artículo tres de la ley de copropiedad).

Lo copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad y son comuneros respecto los bienes de dominio común (artículo 3 inc.1° ley copropiedad).

La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los bienes de dominio común no pueden circular en forma independiente de la unidad, así se desprende del artículo 14 de la ley; este artículo dispone que los derechos de cada propietario en los bienes de dominio común son inseparables del derecho de dominio exclusivo sobre la unidad, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia de dominio, en el gravamen o en el embargo de la respectiva unidad.

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CARACTERÍSTICAS DEL CONCEPTO.

  1. Es una forma especial de división de la propiedad; si bien el código civil define el dominio o  propiedad en el artículo 582, la copropiedad inmobiliaria se rige por la ley 19.537, esta ley especial se aparta un poco de lo que es el derecho común en materia de comunidad, porque como vimos el código civil entiende que la comunidad es un cuasi contrato regulado en los artículos 2304 y siguientes, sin embargo, por el principio de especialidad (artículo 4 y 13 código civil) rige entonces la ley de copropiedad inmobiliaria y las normas del código civil son supletorias a esta ley (es especial porque tiene regulación especial).
  2. Es un derecho excepcional, el régimen de copropiedad inmobiliaria es una solución excepcional en nuestro derecho, pues solamente tiene cabida cumpliéndose las condiciones que expresa la ley 19.537; de esto se deduce que la carga de probar corresponde a quien afirme que un predio, está sujeto a esta forma especial de división de la propiedad, y mientras no se acredite que este predio está acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria resultan aplicables las normas del derecho común.
  3. Existencia de un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad. La existencia de un derecho absoluto y exclusivo el respecto de la unidad que forma parte de un condominio acogido a la ley 19.537. Este derecho de propiedad se rige por los artículos 582 y siguientes del código civil, además resulta protegido y asegurado por el artículo 19 No. 24 de la constitución.
    Consecuencias de estar protegido:
    El titular de este derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre la unidad tiene acción reivindicatoria (acción real protectora del derecho de dominio).
    Goza del recurso protección contemplado en el artículo 20 de la constitución.El artículo 32 de la ley de copropiedad sirve de confirmación a lo señalado, ya que se señala que las unidades deben utilizarse en forma tranquila y ordenada y no pueden espinarse otro uso que no sea su uso ordinario; aparte de esto señala que no podrán realizarse actos que perturben la tranquilidad de los copropietarios ni su seguridad, salubridad o higiene y tampoco se podrán provocar ruidos en horas habitualmente destinadas al descanso y almacenar materias en unidades que dañan a otros unidades del condominio o los bienes comunes. El artículo 32 contempla ejemplo, que constituyen restricción al derecho dominio.
  4. Existencia de un derecho de copropiedad forzosa respecto los bienes de dominio común; esto se extrae de la segunda parte del artículo 3 inciso primero. Por tanto se deroga el principio general que nadie puede estar obligado a permanecer en comunidad, ésta copropiedad forzosa va a durar todo el tiempo que condominio esté acogido al régimen de la ley de copropiedad inmobiliaria.
    Hay dos excepciones:
  • Desaflectación: (artículo 38). Los copropietarios de común acuerdo solicitan al director de obras municipales que deje sin efecto la resolución que declara al condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. 
  • Artículo 14 inciso tercero de la ley. Es la posibilidad que tienen los copropietarios de enajenar los bienes de dominio común.

El principio general bajo el imperio de esta ley es la derogación del principio en virtud del cual nadie puede estar obligado a permanecer en comunidad, esto lo podemos afirmar por el artículo 8 inciso 3 que establece el principio de la invisibilidad, señalando que los terrenos de dominio común y sitios de dominio exclusivo no podrán lotearse ni sub. Dividirse, salvo que se cumpla las condiciones del artículo 14 inciso 3.

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