La reglamentación de este art. es imperativo y no supletoria de la voluntad particular; ya que si no cumple las circunstancias señaladas en este art. el contrato no produce efecto alguno. Se encuentra regulado en el art. 1554.

Definición:
Aquellos por los cuales las partes se obligan a celebrar un contrato determinado específicamente, por escrito, en cierto plazo, o en el evento de cierta condición.

Características:

  • Es un contrato porque su naturaleza así lo demuestra.
  • Puede ser uni o bilateral, dependiente si uno o ambas partes se obligan en la celebración del contrato futuro.
  • La característica de oneroso o gratuito depende de la naturaleza del contrato definitivo.
  • Es un contrato principal, subsiste por si mismo sin la necesidad de otra convención.
  • Perfeccionamiento: La promesa es un contrato solemne, siendo su solemnidad la de la simple escrituración.
  • Es un contrato preparatorio general.
  • Es un contrato sujeto a modalidad, de acuerdo al art. 1554 nº 3, la promesa para ser eficaz, debe contener la indicación de un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato definitivo.

Requisitos:

La promesa debe cumplir, en 1º lugar, los requisitos de existencia y validez de todos los contratos, pero además este afecta al cumplimiento de los requisitos propios sin los cuales, el legislador ha dispuesto que no produce efecto alguno:

1.- Que la promesa conste por escrito: esta es la solemnidad de este contrato, y esta solemnidad consiste en la simple escrituración, sea pública o privado, a voluntad de los contratantes.
Si el contrato prometido es un contrato solemne, y su solemnidad consiste en el otorgamiento de escritura pública, rigen la doctrina mayoritaria  esta solemnidad no se comunica al contrato de promesa.

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Argumentos:

* El contrato de promesa y prometido son figuras independientes entre sí; el 1º tiene una fisonomía propia.
* El Código exige simple escrituración sin distinguir la naturaleza del contrato prometido.
* El art. 1554 nº 4  se pone en el caso de que el contrato prometido sea solemne, y señala claramente que la solemnidad, debe cumplirse al momento de la celebración del contrato prometido.

Pese a que la solemnidad es la simple escrituración, no se debe dejar de lado la conveniencia práctica que tiene el otorgar el contrato de promesa por escritura pública.

En relación con este tema es necesario citar el art. 138 bis de la ley de urbanismo y construcción, este art. desde que se dictó ha sufrido grandes modificaciones. Este art. se aplica en los casos de contratos de promesa de compra venta en personas que se dedican al giro inmobiliario, para el caso de que el contrato de promesa recaiga sobre bienes raíces que no se encuentran recepcionados definitivamente.

La solemnidad en este caso es el instrumento privado autorizado ante notario, la idea que persigue el legislador es proteger a los promitentes compradores que celebren contratos con estas empresas.

Esta norma exige que las empresas otorgue una garantía por la suma de que los promitentes compradores les anticipen por Ej.: boleta de garantía, póliza de seguro, etc. Con el objeto de asegurar el cumplimiento de esta garantía, la norma dispone que los notarios no podían autorizar escrituras si no se han rendido la garantía.

2.- Que el contrato prometido no debe ser de aquellas que las leyes declaren como ineficaces.
Este requisito no es fácil de establecer porque se tiene que determinar cuales son los contratos  que quedan excluidos en virtud  de esta norma.

En relación con la aplicación de esta norma hay que determinar en que momento vamos a juzgar la eficacia del contrato prometido, si al momento de celebrar la promesa o si basta de que el contrato prometido sea eficaz al momento de cumplir con la promesa. La respuesta mayoritaria es que basta que el contrato sea eficaz al momento de cumplirse la promesa, teniendo presente esto es que la doctrina dice que los cuya promesa debe descartarse por aplicación  de esta norma son unicamente los contratos prohibidos por el legislador.

Caso de venta de bienes raíces pertenecientes a la sociedad conyugal: el art. 1749 en algún momento estableció que el marido para enajenar o gravar bienes raíces de la sociedad conyugal debía contar con la autorización de la mujer. La norma ahora agrega que para que el marido  pueda prometer enajenar o gravar debe contar con la autorización de la mujer.

El artículo es aplicable:

  • Respecto de contratos de promesa otorgados por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria.
  • Aquellas que construyan o se encarguen reconstruir bienes raíces.

Que los bienes raíces sean:

  • Viviendas.
  • Locales comerciales.
  • Oficinas.
  • Que dichos bienes raíces no cuenten con recepción definitiva.
  • Que en los contratos de promesa que se celebren el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz.

Reunidos estos requisitos la ley ordena que el contrato de promesa se otorgue por instrumento privado autorizado ante notario y se caucione mediante póliza de seguro o boleta bancaria aceptado por el promitente comprador.

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